GEIG 2025: Was Immobilienbesitzer jetzt wissen müssen

Ab dem 1. Januar 2025 müssen alle Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Parkplätzen gemäß GEIG mindestens einen Ladepunkt für Elektrofahrzeuge bereitstellen. Diese Regelung betrifft tausende Immobilienbesitzer in Deutschland.

Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) wurde am 25. März 2021 eingeführt und ist damit ein wichtiger Baustein für die Energiewende im Verkehrssektor. Insbesondere zielt das GEIG Gesetz darauf ab, die ambitionierten Klimaschutzziele der Bundesregierung zu unterstützen, die bis 2030 sieben bis zehn Millionen Elektrofahrzeuge auf deutsche Straßen bringen möchte.

In diesem Artikel erklären wir alle wichtigen Aspekte des GEIG, von den grundlegenden Anforderungen bis hin zu möglichen Ausnahmen. Allerdings sollten Immobilienbesitzer beachten: Bei Nichteinhaltung der Vorschriften drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro.

Das GEIG Gesetz: Grundlagen und Neuerungen für 2025

Das deutsche Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) trat am 25. März 2021 in Kraft und bildet die rechtliche Grundlage für den Ausbau der Ladeinfrastruktur in Deutschland [1]. In wenigen Monaten treten bedeutende Verschärfungen in Kraft – höchste Zeit, sich als Immobilienbesitzer damit zu beschäftigen.

Was ist das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz?

Das GEIG setzt Artikel 8 der EU-Gebäuderichtlinie (2018/844) in deutsches Recht um [1]. Es regelt bundesweit einheitlich, wie Gebäude mit Leitungs- und Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge ausgestattet werden müssen. Dabei unterscheidet das Gesetz zwischen Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden sowie zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien.

Im Kern definiert das GEIG zwei wesentliche Komponenten:

• Die Leitungsinfrastruktur umfasst die bauliche Vorrüstung für Elektro- und Datenleitungen (Schutzrohre) [1].

• Die Ladeinfrastruktur beinhaltet alle elektrotechnischen Verbindungen und Einrichtungen, die zum Betrieb von Ladepunkten notwendig sind [1].

Wichtigste Änderungen für 2025

Die einschneidendste Neuerung wirkt ab dem 1. Januar 2025: Alle Bestandsgebäude im Nichtwohnbereich mit mehr als 20 Stellplätzen müssen mindestens einen Ladepunkt bereitstellen – unabhängig davon, ob Renovierungen geplant sind [2]. Diese Regelung betrifft etwa 130.000 Gebäude in Deutschland [3].

Außerdem gelten folgende Anforderungen:

• Bei Neubauten mit mehr als sechs Stellplätzen muss jeder dritte Stellplatz mit Leitungsinfrastruktur ausgestattet werden und zusätzlich mindestens ein Ladepunkt vorhanden sein [1].

• Bei größeren Renovierungen von Bestandsgebäuden mit mehr als zehn Stellplätzen gilt: Jeder fünfte Stellplatz benötigt Leitungsinfrastruktur plus mindestens ein Ladepunkt [1].

Allerdings gibt es wichtige Ausnahmen: Kleine und mittlere Unternehmen (KMU), die ihre Gebäude überwiegend selbst nutzen, sind von diesen Regelungen befreit [4]. Ebenso greift die sogenannte 7%-Regel: Übersteigen die Kosten für die Lade- und Leitungsinfrastruktur 7% der Gesamtkosten einer größeren Renovierung, entfällt die Pflicht [5].

Ziele der Gesetzgebung

Das GEIG verfolgt primär zwei Ziele: Einerseits soll der Ausbau der Ladeinfrastruktur beschleunigt werden, andererseits bleibt die Bezahlbarkeit des Bauens und Wohnens gewahrt [5]. Durch die flächendeckende Verfügbarkeit von Lademöglichkeiten will der Gesetzgeber die Elektromobilität attraktiver machen und den Umstieg vom Verbrenner zum E-Auto fördern [3].

Für Immobilienbesitzer bietet die Umsetzung des GEIG durchaus Chancen. Die Installation von Ladepunkten kann zur Wertsteigerung der Immobilie beitragen [4]. Zudem kann der Verkauf von Ladestrom eine zusätzliche Einnahmequelle darstellen [4]. Allerdings drohen bei Nichteinhaltung der Vorschriften Bußgelder von bis zu 10.000 Euro [2].

Wer ist betroffen? Anwendungsbereich der GEIG Ladesäulen Pflicht

Die Anforderungen des GEIG unterscheiden sich je nach Gebäudetyp, Nutzungsart und Anzahl der Stellplätze. Damit Immobilienbesitzer rechtzeitig planen können, ist ein klares Verständnis darüber entscheidend, welche Regelungen für sie relevant sind.

Regelungen für Wohngebäude

Bei Wohngebäuden differenziert das GEIG zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien:

Bei Neubauten mit mehr als fünf Stellplätzen gilt: Jeder einzelne Stellplatz muss mit der notwendigen Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität ausgestattet werden [5]. Diese Pflicht betrifft sowohl Stellplätze innerhalb des Gebäudes als auch angrenzende Parkplätze.

Für Bestandsgebäude werden die Anforderungen erst bei einer größeren Renovierung relevant. Wohngebäude mit mehr als zehn Stellplätzen müssen dann alle Parkplätze mit entsprechender Leitungsinfrastruktur ausstatten [5]. Wichtig zu wissen: Unter eine "größere Renovierung" fällt jede Maßnahme, die mehr als 25 Prozent der Gebäudehülle betrifft [6].

Vorgaben für Nichtwohngebäude

Besonders weitreichend sind die Pflichten für Nichtwohngebäude:

Bei Neubauten mit mehr als sechs Stellplätzen muss mindestens jeder dritte Stellplatz mit Leitungsinfrastruktur ausgestattet und zusätzlich mindestens ein Ladepunkt errichtet werden [1].

Werden bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als zehn Stellplätzen umfassend renoviert, müssen mindestens 20 Prozent der Parkplätze (also jeder fünfte) mit Leitungsinfrastruktur versehen und mindestens ein Ladepunkt installiert werden [5].

Die wichtigste Neuerung für 2025: Alle Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen müssen spätestens ab dem 1. Januar 2025 mit mindestens einem Ladepunkt ausgestattet sein – unabhängig davon, ob Renovierungsarbeiten geplant sind [1]. Diese Regelung betrifft etwa 130.000 Gebäude in Deutschland [3].

Bestandsgebäude vs. Neubauten

Während für Neubauten generell strengere Anforderungen gelten, sind bei Bestandsgebäuden die Regelungen differenzierter:

Besonders zu beachten: Bei Bestandsgebäuden greift die sogenannte 7%-Regel als wichtige Ausnahme. Die Pflicht zur Installation entfällt, wenn die Kosten für die Lade- und Leitungsinfrastruktur 7 Prozent der Gesamtkosten einer größeren Renovierung überschreiten [7].

Außerdem nicht betroffen sind Nichtwohngebäude, die sich im Eigentum von kleinen und mittleren Unternehmen befinden und überwiegend von diesen selbst genutzt werden [1]. Diese Ausnahmeregelung gilt allerdings nur noch bis Ende 2026 [8].

Bei Verstößen gegen die GEIG-Vorgaben drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro [9]. Immobilienbesitzer sollten daher frühzeitig prüfen, welche Anforderungen für sie relevant sind und entsprechende Maßnahmen einleiten.

Praktische Umsetzung der GEIG Ladeinfrastruktur

Die erfolgreiche Umsetzung der GEIG Ladeinfrastruktur erfordert sorgfältige Planung und technisches Verständnis. Immobilienbesitzer müssen sich mit konkreten baulichen Anforderungen auseinandersetzen, um künftige Kosten und Nachrüstungen zu minimieren.

Technische Anforderungen an Schutzrohre und Leitungen

Für die Leitungsinfrastruktur definiert das GEIG klare technische Vorgaben. Im Kern geht es um die Installation von Schutzrohren für Elektro- und Datenleitungen, die vom Stellplatz über den Zählpunkt bis zu den notwendigen Schutzelementen reichen. Zulässige Elemente sind dabei:

• Leerrohre und Kabelschutzrohre

• Bodeninstallationssysteme und Kabelpritschen

• Vergleichbare Maßnahmen zur Leitungsführung

Darüber hinaus müssen die baulichen Anlagen Raum für Zählerplätze, intelligente Messsysteme und notwendige Schutzelemente vorsehen. Die Dimensionierung der Anschlussleistung ist entscheidend für einen zuverlässigen Betrieb. Bei einphasigem AC-Laden sind gemäß VDE-AR-N 4100 Ladeleistungen bis 4,6 kVA zulässig, während für höhere Leistungen dreiphasiges Laden erforderlich ist.

Installation von Ladepunkten: Schritt-für-Schritt

Die Umsetzung einer zukunftssicheren Ladeinfrastruktur umfasst folgende Schritte:

1. Planung und Bedarfsanalyse: Zunächst sollte ermittelt werden, wie viele Fahrzeuge voraussichtlich laden werden und welche Ladeleistung benötigt wird.

2. Netzanschluss prüfen: Die verfügbare Anschlussleistung bestimmt, wie viele Ladepunkte ohne Leistungsmanagement betrieben werden können.

3. Leitungsführung festlegen: Kabelwege müssen so gewählt werden, dass spätere Erweiterungen möglich sind.

4. Installation der Schutzrohre: Bei Neubauten oder Renovierungen frühzeitig in Bodenaufbau oder Wände integrieren.

5. Zählerplatz vorbereiten: Ausreichend Platz für Zähler und Schutzeinrichtungen einplanen.

Wichtig: Der Ladepunkt muss gemäß den Vorschriften in unmittelbarer Nähe der Stellflächen montiert werden, ohne dabei eine Gefährdung darzustellen.

Kosten und Zeitplanung

Die Kosten variieren erheblich zwischen Neubauten und Bestandsgebäuden. Während bei Neubauten die vorbereitenden Maßnahmen relativ kostengünstig in die Bauplanung integriert werden können, entstehen bei Bestandsimmobilien oft zusätzliche Herausforderungen durch notwendige bauliche Anpassungen.

Bei Nichteinhaltung der GEIG-Vorgaben drohen Bußgelder bis zu 10.000 Euro. Folglich empfiehlt sich eine langfristige Planung, beginnend etwa acht Monate vor dem Baubeginn. Die eigentliche Installation sollte etwa zwei Monate nach Abschluss der Bauarbeiten erfolgen.

Besonders wirtschaftlich sind intelligente Lastmanagementsysteme, die die verfügbare Energie effizient verteilen und teure Netzanschlusskosten reduzieren. Mittelfristig kann die Investition in Ladeinfrastruktur zu einer Wertsteigerung der Immobilie führen, da entsprechend ausgestattete Gebäude zunehmend nachgefragt werden.

Ausnahmen und Alternativen im GEIG

Das GEIG beinhaltet mehrere wichtige Ausnahmeregelungen und alternative Umsetzungsmöglichkeiten. Immobilienbesitzer sollten diese kennen, um unnötige Investitionen zu vermeiden und von flexibleren Lösungsansätzen zu profitieren.

Wann gelten Ausnahmen für Immobilienbesitzer?

Zunächst sind Nichtwohngebäude, die sich im Eigentum von kleinen und mittleren Unternehmen (KMU) befinden und überwiegend selbst genutzt werden, vollständig von den GEIG-Anforderungen befreit. Diese Ausnahme betrifft Unternehmen mit weniger als 250 Mitarbeitenden und einem Jahresumsatz von höchstens 50 Millionen Euro oder einer Jahresbilanzsumme von höchstens 43 Millionen Euro.

Darüber hinaus sind bestimmte öffentliche Gebäude ausgenommen, die bereits durch andere EU-Vorschriften vergleichbaren Anforderungen unterliegen. Diese Regelung findet sich in § 14 Abs. 2 GEIG und betrifft insbesondere Gebäude, die gemäß der Umsetzung der Richtlinie 2014/94/EU bereits entsprechend ausgestattet sind.

Ebenso genießen Besitzer mehrerer Nichtwohngebäude Flexibilität: Wenn für mehrere Immobilien die Pflicht zur Errichtung von Ladepunkten besteht, kann die Gesamtzahl der erforderlichen Ladepunkte gebündelt an einem oder mehreren Standorten installiert werden – vorausgesetzt, der erwartete Bedarf wird berücksichtigt.

Quartierslösungen als flexible Alternative

Anstelle individueller Lösungen ermöglicht das GEIG auch sogenannte Quartierslösungen. Dabei können Bauherren oder Eigentümer, deren Gebäude in räumlichem Zusammenhang stehen, schriftliche Vereinbarungen über eine gemeinsame Erfüllung ihrer Pflichten treffen. Diese Option ist besonders attraktiv für:

• Gemeinden und öffentliche Einrichtungen

• Wohnviertel mit mehreren Eigentümern

• Gewerbegebiete mit verschiedenen Immobilienbesitzern

Dieser Quartiersansatz ermöglicht eine effizientere Gestaltung der Ladeinfrastruktur und kann die Kosten für den einzelnen Eigentümer deutlich senken. Entscheidend ist hierbei der "räumliche Zusammenhang" der betroffenen Immobilien.

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung: Die 7%-Regel

Besonders relevant für Bestandsimmobilien ist die sogenannte 7%-Regel: Wenn bei einer größeren Renovierung die Kosten für Lade- und Leitungsinfrastruktur 7 Prozent der Gesamtkosten der Renovierung überschreiten, entfällt die Pflicht zur Installation vollständig. Diese Härtefallklausel findet sich in § 14 Abs. 1 GEIG und soll unzumutbare wirtschaftliche Belastungen verhindern.

Allerdings gilt diese Ausnahme ausschließlich für Bestandsgebäude bei Renovierungen – für Neubauten existiert keine entsprechende Regelung. Immobilienbesitzer sollten daher frühzeitig eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung durchführen lassen, um fundierte Entscheidungen zu treffen und gegebenenfalls von dieser Ausnahmeregelung zu profitieren.

Fazit

Zusammenfassend stellt das GEIG Immobilienbesitzer vor bedeutende Herausforderungen, bietet allerdings auch Chancen für die Zukunft. Die strengeren Anforderungen ab 2025 betreffen besonders Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen, während Wohngebäude meist nur bei Renovierungen oder Neubauten betroffen sind.

Darüber hinaus zeigt die praktische Umsetzung: Frühzeitige Planung und fachkundige Beratung sparen langfristig Kosten. Quartierslösungen und die 7%-Regel bieten dabei flexible Alternativen für viele Eigentümer. Schließlich lässt sich die Elektromobilität nur mit einer flächendeckenden Ladeinfrastruktur erfolgreich umsetzen.

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FAQs

Q1. Was sind die wichtigsten Änderungen des GEIG für 2025? Ab dem 1. Januar 2025 müssen alle Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen mindestens einen Ladepunkt für Elektrofahrzeuge bereitstellen. Diese Regelung gilt unabhängig von geplanten Renovierungen und betrifft etwa 130.000 Gebäude in Deutschland.

Q2. Wann trat das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) in Kraft? Das GEIG ist seit dem 25. März 2021 in Kraft. Es setzt die EU-Gebäuderichtlinie in deutsches Recht um und regelt bundesweit einheitlich die Ausstattung von Gebäuden mit Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge.

Q3. Welche Gebäude sind von den GEIG-Regelungen betroffen? Das GEIG unterscheidet zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden sowie zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien. Für Neubauten gelten strengere Anforderungen, während bei Bestandsgebäuden die Regelungen oft erst bei größeren Renovierungen greifen.

Q4. Was versteht man unter Leitungsinfrastruktur im Sinne des GEIG? Leitungsinfrastruktur umfasst die bauliche Vorrüstung für Elektro- und Datenleitungen. Dazu gehören beispielsweise Leerrohre, Kabelschutzrohre oder Bodeninstallationssysteme, die eine spätere Installation von Ladepunkten ermöglichen.

Q5. Gibt es Ausnahmen von den GEIG-Anforderungen? Ja, es gibt wichtige Ausnahmen. Kleine und mittlere Unternehmen (KMU), die ihre Nichtwohngebäude überwiegend selbst nutzen, sind von den Regelungen befreit. Zudem greift die 7%-Regel: Übersteigen die Kosten für die Lade- und Leitungsinfrastruktur 7% der Gesamtkosten einer größeren Renovierung, entfällt die Installationspflicht.